中亿贸·Z1 项目：公司情况分析与融资方案建议

内部材料·不外发｜道纳｜2026-11-12 依据：《中亿贸·Z1保税跨境平台专项融资计划书》、《项目公司原名称》（含两张土地证、效果图、三张现场照片）、对方口述（1.md）

一、结论

这是一个烂尾的商业综合体，而且很可能处于破产重整中，不是计划书写的“装修完善阶段”。现在的方案是 1.8 亿过桥、12 个月拿 11.11% 固定收益、没有任何增信，给投资人的风险补偿不够，还款来源也站不住。

按现在的版本不建议推，要先把方案改过来。

资料原文：“项目公司原名称：安徽安粮金属市场投资有限公司；管理公司名称：北京金诚同达（合肥）律师事务所”。

律所作“管理公司”，又说的是“原名称”，通常意味着法院已指定律所为破产管理人。这和对方说的“前期已投入 9 个亿，无欠款，无抵押”直接矛盾，计划书里也完全没有提。

这是第一件要核实的事：在全国企业破产重整案件信息网查案号和管理人。

综保区是海关围网内的区域，一块商服出让地基本不可能在围网内。如果在围网外，“前店后仓”只能做展示店加区内仓，政策故事要降一级。需要核实地块与综保区四至边界的关系。

照片显示：主体结构已封顶，但外立面大部分是裸混凝土和砖墙，没有幕墙和门窗。现场有涂鸦、杂草，吊篮已锈蚀，看得出停工多年。

按约 13.6 万㎡粗估：

1.8 亿大概率不够把项目带到“可运营状态”。

资料里出现三个名字：

融资方是一家拟设的贸易公司，并不持有土地和在建工程，投资人的钱借给一个空壳，追索不到资产。从名称看，原公司可能有安粮系背景，需要查工商的历史股东。

计划书的逻辑是“先投 1.8 亿满足银行条件 → 银行放 10 亿 → 用贷款还过桥”。但银行要求的新增资金本质上是资本金或自有资金，按监管要求，一般不能用贷款置换。计划书自己也写了“不得以循环转账、临时过账满足银行形式条件”，等于承认了这个风险。
没有银行授信批复，“10 亿”只是口述。
Term Sheet 里没有抵押、质押和担保。
时间表全部是空白（“至日”、“满个月”），计划书还是半成品。
写了“可由若干投资人共同完成”，再加上固定收益，有非法集资的合规风险。

先确认项目公司是否处于破产程序，再从下面两条路里选。

共益债融资：经管理人申请、法院或债权人会议同意，以续建资金名义借入。清偿顺位优先于普通债权，但排在抵押债权之后。同时要求在建工程和土地设定第一顺位抵押；如果真像对方说的“无抵押”，这一点正好可以争取。
重整投资人：按重整计划用较低对价拿到项目公司股权，收益来自续建后的资产增值，而不是 11% 的固定息。这是道纳可以做的特殊机会投资和设计角色。

条款	现方案	建议
借款主体	拟设的贸易公司	土地或在建工程的持有主体，或由其提供连带担保
增信	无	土地使用权和在建工程一押；100% 股权质押；实控人无限连带责任
先决条件	无	银行出具书面有条件授信批复之后才放款
放款	原则上一笔到位	按工程节点分期，监管账户双签
抵押率	—	本息合计不超过评估值的 40–50%
收益	11.11% 固定	烂尾加破产背景的特殊机会资金，市场价一般在 15% 以上，或附带股权或超额收益分成
资金来源	若干投资人	限单一机构或少数合格机构，不对个人募集

即使给了一押，1.8 亿也超出了资产覆盖能力。差额要靠股权质押、实控人担保，或者缩小融资规模。